Информационный дайджест №8, 2019

Владимир Якушев о строительной реформе: практика все расставит по своим местам

Владимир Якушев о строительной реформе: практика все расставит по своим местамС 1 июля 2019 года вступают в силу новые требования к финансированию строительных проектов. Девелоперы больше не смогут строить объекты на деньги граждан по ДДУ, им придется либо использовать собственные средства, либо брать банковские кредиты. К каким последствиям могут привести эти изменения, а также о том, почему сокращается количество введенных в строй площадок и что будет с расселением аварийного жилья, рассказал глава Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Владимир Якушев.

О переходе отрасли к банковскому финансированию строительства жилья

Об этом переходе мы говорим уже больше года, многие застройщики провели большую работу, чтобы сделать это вовремя. Есть компании, которые еще с 1 июля 2018 года перешли на счета эскроу. Их пока немного – по нашим оценкам, порядка 600 таких счетов. Поэтому процесс надо ускорять.

Что касается тех компаний, которые начнут новые проекты с 1 июля 2019 года, то они должны идти в банк: деньги они смогут получить только через проектное финансирование. Продажа квартир, как и раньше, может идти в процессе реализации проекта, но деньги будут поступать на специальные счета в банках. Застройщик после окончания строительства сможет получить деньги и погасить кредитную линию в банке, а все, что остается, – это его прибыль.

Средства на счетах эскроу не будут лежать бесполезно, банки начислят на них проценты, накопление средств на счетах эскроу позволит банку снизить ставку, по которой кредитуется застройщик. Если на начальном этапе ставка, допустим, составит 12%, то по мере открытия новых счетов эскроу и поступления на них средств ставка будет снижаться до 8–10%.

Старые проекты, которые застройщик реализовывал по схеме с долевым участием и не завершил к 1 июля 2019 года, в соответствии с последними поправками в законодательство о долевом строительстве он должен завершить, получив проектное финансирование на «остаток» дома. Понятно, что это сложно, поэтому постановлением Правительства будут определяться критерии, при условии соответствия которым застройщики смогут достроить проекты по старым правилам.

Основных критериев для таких разрешений два: готовность объекта и количество договоров долевого участия в этом объекте. В первую очередь, нас волнует показатель готовности, ведь если дом почти построен, то какой смысл загонять девелопера в новые правила финансирования? А кроме того, есть риски, что он это проектное финансирование не получит, в результате объект не будет достроен. Предполагается, что где-то на отсечке 30% готовности у застройщика будет возможность, согласно постановлению, завершить объекты по старым правилам.

По второму критерию – количеству договоров долевого участия (ДДУ) – мы еще дискутируем. Обсуждается, какой объем договоров должен быть заключен, чтобы застройщик смог довести проект, не переходя на новые правила, сколько это в процентах. В ближайшее время будет принято конкретное решение.

Понятно, что, раз это банковское кредитование, за него надо платить проценты. Куда застройщик это вложит? В квадратный метр. Сложно сказать, к каким цифрам придет подорожание жилья. Практика все расставит по своим местам.

О сложностях реализации нацпроекта «Жилье и городская среда»

Сейчас перед нами проблемы, начало которых – в сложных 2014–2015 годах. Тогда было гораздо меньше площадок, введенных в оборот. Сейчас возникли новые проблемы, связанные с неопределенностью на рынках. Правила меняются, поэтому в этом году тоже ввели меньше площадок в оборот, чем планировали.

Дальше все будет зависеть от того, как заработает новый механизм финансирования. Мне сложно давать какие-то прогнозы, поскольку все будет зависеть и от того, как сработают и банки, и застройщики. Не менее важно, какая будет инфляция, как будет расти спрос на жилье, а спрос, как мы знаем, зависит от реальных доходов населения. Главную задачу – в 2024 году ввести 120 миллионов квадратных метров в год – никто не отменял, поэтому ввод жилья будем наращивать.

Решение по глобальному субсидированию ипотечной ставки в целом не принято. Центральный Банк информирует, что объемы ипотеки не падают, а продолжают расти, поэтому пока нет необходимости стимулировать увеличение спроса на ипотеку за счет субсидирования процентной ставки. Президент призвал всех очень внимательно за этим всем наблюдать, и, если будут происходить серьезные отклонения, вмешиваться и включать определенные механизмы.

О федеральном проекте по расселению аварийного жилья в России

На 1 января 2019 года у нас 14 млн кв. м жилья в аварийном состоянии. По 185-ФЗ (федеральный закон «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства») мы приступаем к расселению аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2017 года. В федеральном проекте определены целевые показатели, в настоящий момент Минстрой России подписал соглашения с регионами. Финансирование будет выделяться Фондом ЖКХ по заявкам регионов.

Если регион с опережением расселит все аварийное жилье, признанное таковым до 1 января 2017 года, он сможет оставшиеся лимиты средств направить на продолжение расселения. Такие изменения в закон сейчас подготовлены Минстроем России.

По материалам: «Газета.ru»